Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz AB) ist ein offizielles Dokument der Bauaufsichtsbehörde. Sie bestätigt, dass die einzelnen Wohneinheiten (Wohnungen oder Gewerberäume) in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen sind. Dies ist eine zwingende Voraussetzung, um ein Mehrfamilienhaus nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Wohnungseigentum (Sondereigentum an einzelnen Einheiten plus Miteigentum am Gemeinschaftseigentum) aufzuteilen.

Historischer und rechtlicher Hintergrund
Vor 1951 gab es in Deutschland rechtlich nur Grundstücke mit aufstehendem Gebäude – also Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser als Ganzes. Mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 1951 wurde die Möglichkeit geschaffen, Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Das WEG regelt die Begründung von Wohnungseigentum (Wohnungen), Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume) sowie das Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Dach, Außenwände, Grundstücksflächen).

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG (in Verbindung mit § 3 Abs. 2 und 3 WEG) geregelt. Seit der WEG-Reform 2020 und der aktualisierten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift (AVA) von 2021 wird die Abgeschlossenheit rein baulich geprüft – eine Mindestausstattung (z. B. eigene Küche oder Bad) ist bundesrechtlich nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Die Behörde bescheinigt nur die räumliche Trennung, nicht die Wohnqualität oder bauordnungsrechtliche Zulässigkeit.

„Abgeschlossen“ bedeutet in der Praxis:
– Die Einheit ist durch Wände, Decken und eigene abschließbare Türen vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen getrennt.
– Jede Einheit hat einen eigenen, abschließbaren Zugang (meist über das Treppenhaus).
– Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppenhaus, Flure, Keller) werden als solche gekennzeichnet (oft mit „G“).

Wie beantragt man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin oder Potsdam?

Der Antrag wird vom Eigentümer (oder Erbbauberechtigten) beim zuständigen Bauamt (untere Bauaufsichtsbehörde) gestellt – in der Regel übernimmt dies ein Architekt oder Bauvorlageberechtigter, was aber nicht unbedingt sein muss.

Zuständige Stellen für Berlin und Potsdam (Stand 2026):

1. Berlin:  Jedes Bezirksamt – konkret der Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht im jeweiligen Stadtentwicklungsamt (je nach Lage des Grundstücks, z. B.      Mitte, Reinickendorf, Lichtenberg, Treptow-Köpenick etc.).
2. Potsdam: Bauaufsicht der Landeshauptstadt Potsdam (Stadtverwaltung, Friedrich-Ebert-Str. 79/81)

Erforderliche Unterlagen (meist in mehrfacher Ausfertigung, oft auch digital):

1.  Schriftlicher Antrag (Formulare auf den Websites der Bezirke / Potsdam verfügbar, z. B. Neuantrag, Änderungsantrag).
2.  Aktueller Grundbuchauszug
3.  Lageplan (Maßstab z. B. 1:500).
4.  Aufteilungsplan / Bauzeichnungen im Maßstab 1:100: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten; alle Räume müssen nummeriert sein (z. B. alle Räume der Wohnung 1 mit „1“ gekennzeichnet, Gewerbeeinheiten separat); Gemeinschaftsflächen mit „G“, Sondernutzungsrechte ggf. mit „SNR“.
5.  Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (oft).
6.  In Berlin teilweise zusätzlich Erklärungen zu Erhaltungsgebieten / Milieuschutz (Umwandlungsverordnung § 250 BauGB seit 2021).

Wichtig in Berlin: Seit August 2021 gilt eine Umwandlungsverordnung (§ 250 BauGB). Für die Umwandlung in Eigentumswohnungen ist zusätzlich eine Genehmigung beim zuständigen Stadtplanungsamt erforderlich – ohne diese wird das Grundbuchamt die Teilung nicht eintragen.

 Nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung – nächste Schritte

Mit der AB kann die eigentliche Teilung des Gebäudes erfolgen:

1.  Ein Notar erstellt die Teilungserklärung (inkl. Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung).
2.  Die Erklärung wird im Grundbuch eingetragen → aus einem Grundbuch werden mehrere (eines pro Wohnungseinheit).
3.  Jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt und kann separat verkauft, belastet oder vererbt werden.

In der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden u. a. geregelt:

1. Miteigentumsanteile,
2. Verteilung von Kosten und Lasten,
3. Sondernutzungsrechte,
4. Regelungen zu Instandhaltung (z. B. dass Fenster Gemeinschaftseigentum sind, aber der jeweilige Eigentümer die Reinigung/Kosten trägt).

Viele Regelungen ergeben sich bereits aus dem WEG, können aber individuell angepasst werden.

Hinweis: Die genauen Anforderungen (Formulare, Anzahl Ausfertigungen, digitale Einreichung) können sich ändern und unterscheiden sich leicht zwischen Berliner Bezirken und Potsdam. Es empfiehlt sich daher, vorab die aktuelle Website des zuständigen Bezirksamts / der Stadt Potsdam zu prüfen oder direkt Kontakt aufzunehmen.

Falls Sie Unterstützung bei der Antragstellung benötigen oder Fragen zu einem konkreten Objekt haben, wenden Sie sich am besten an einen Architekten, Fachanwalt für Immobilienrecht oder direkt an die zuständige Bauaufsicht.